半岛体育房屋使用年限长了，不可避免地存在“老化”问题，有些维修工程需要动用物业维修资金才能完成。但物业维修资金使用还存在哪些难题？记者深入一线采访——

　　六安市六州首府小区12栋两个单元已建成电梯，与小区周边景色融为一体相得益彰。通讯员 田凯平 摄

　　说起前些天墙皮脱落的事情，家住合肥市维也纳森林花园小区的黄奶奶至今还有些心有余悸，“当时我们幸好不在院子里，不然被砸到，可不得了！半岛体育”

　　原来，由于房屋使用年限渐长，维也纳森林花园小区E区几栋楼房墙体外立面的瓷砖，发生了较大面积脱落，对居民安全造成了一定影响。

　　3月10日，记者走进该小区探了探。在小区E区16栋，楼栋墙体外立面出现大面积脱落，有的部位已经凸起，产生鼓包，随时有掉落危险。一楼业主家的遮阳棚已经被之前脱落的瓷砖砸坏。

　　“物业及时修了一下，把危险处铲掉。但不是长久之计，迟早要大修，不然楼上这些已脱落的外墙会陆续出现问题。”正在给一楼业主装修的师傅指着墙体脱落的瓷砖对记者说。

　　根据《中华人民共和国民法典》，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

　　为什么小区外墙出现问题不动用物业维修资金？“物业曾进行过统计，小区共有100多处墙体瓷砖脱落需要维修。申请物业维修资金，需要小区业委会召开业主大会，然后三分之二的业主同意才行。另外，由于小区部分业主没有缴纳，导致维修资金在使用时存在一定难题。”小区物业沈经理表示。

　　根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，业主未交存物业专项维修资金的，市、县人民政府房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

　　可是现实中种种因素，导致了小区物业专项维修资金归集存在不到位的情况，进而影响维修资金的使用。合肥市物业专项维修资金管理中心支用审核科负责人孙锐直言：“业主不缴纳维修资金，在需要动用维修资金时便会受阻。对于没有交纳维修资金的业主，我们会以短信等方式提醒，但是还缺乏强有力的手段督促业主缴纳。”

　　记者了解到，物业维修资金的使用需要取得住宅套数或建筑面积“双三分之二”的业主同意。

　　“双三分之二”原则本意在于保护业主们的知情权、参与权、表决权，但是因为一些客观因素限制，这个目标常常难以达成。在安徽大学马克思主义学院社区发展研究中心主任、副教授吴猛看来，物业维修资金的启用程序相对繁琐，“尤其在表决征求业主意见时，比较麻烦，影响了资金的使用”。

　　合肥市庐阳区银河湾花园小区，房龄近20年。由于年代渐久，单元入户门损坏、门禁系统失灵、墙面漏水、墙体脱落等各种问题层出不穷，不仅影响居民日常生活，也存在不少安全隐患。

　　“前几年动用维修资金换单元防盗门，我们挨家挨户征求业主意见，有的房屋因为出租或者空置，在找不到业主或者业主在外地的情况下，流程推进得就很慢。”3月7日，银河湾花园小区业委会成员吴传峰指着小区单元门对记者说。

　　为了解决小区业主知情难、表决难的问题，合肥市住建部门开发了物业维修资金使用线上表决平台，业主只要在支付宝中打开“合肥住房”小程序，进行实名认证后就能快速查询到账户余额、使用和增值收益情况，并进行线上表决。

　　前段时间，银河湾花园小区一栋2007年建成的小高层内有两个电梯出现问题，需要更换。业委会便启动维修资金的申请工作，业主通过“线上+线下”投票的方式，很快完成了表决：同意更换。“线上表决开通以后方便了很多，我们少跑腿，业主更方便。”吴传峰感慨道。

　　在信息技术手段的加持下，资金管理变得公开透明，传统签字表决周期长、效率低以及业主因地域限制难以参与表决等难题也迎刃而解。据介绍，截至2022年底，合肥市区已有132个小区、474个维修资金使用项目采用线上表决方式通过业主表决，受益业主4.28万户。

　　此外，针对一批涉及面广、量大、涉及业主多的维修项目，合肥市还开辟绿色通道，并通过精简业务收件、减少审批环节、将业务办结时限压缩至3个工作日等措施，为物业维修资金的使用提速增效。“从某种程度上来说，去年维修资金使用量的大幅度增长也得益于流程的优化。”孙锐说。

　　近日，记者走进芜湖市弋江区中南街道富贵园小区，只见两栋小高层内，6部崭新的电梯运转良好。据了解，这6部电梯在去年6月完成了换新启用后，业主们的幸福感也跟着一起“梯”升。“感觉落实了一件大事，电梯不再会下坠、抖动了，坐电梯心里都觉得很踏实。”小区一位业主表示。

　　“申请维修资金的过程并不复杂，审批很快。最难的是业主之间的协调，要挨家挨户地去征求意见，尤其是在资金不够的情况下，要向业主筹集资金，这就需要我们反复做工作。”回忆起整个电梯换新的过程，小区业委会成员吴先生感慨道。

　　记者采访中发现，小区业主对物业维修资金使用的意见不统一，往往是影响物业维修资金使用的关键。“目前，涉及楼栋业主共同利益的维修事项，意见比较一致。但是一旦有楼顶漏水、墙皮脱落等情况，与部分业主没有直接利害关系的时候，意见就会分化。”合肥市某小区业委会主任告诉记者，如加装电梯的时候，一楼住户用不到电梯，就不愿意出钱；屋顶虽然是整栋楼的顶，但是漏水只直接影响到顶楼住户，楼下住户不愿意参与解决，这些都会造成使用难题。

　　“维修资金管理和使用存在堵点，原因较为复杂。比如不同年代、房屋性质等都会影响维修资金的使用效果。”省物业管理协会相关负责人说，解决问题的关键还是要在顶层设计加强谋划，完善政策法规，对一些维修资金管理和使用的事项细化并强化约束力度。

　　去年10月，省司法厅发布《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿），并公开征求公众意见。其中涉及简化专项维修资金的使用流程、增加对维修资金使用过程监管、对业主自行管理维修资金作出规定等内容，比如业主逾期未交存维修资金或被起诉、电梯故障危及人身安全的可直接申请使用等。

　　“征求意见已经完成，作为维修资金管理部门，我们在努力创新服务，尽可能让维修资金取之于民、真正惠民，也期盼新修订的管理办法能早日出台，进一步增强维修资金惠民效能。”某市住建部门负责人表示。（见习记者 班 慧 记者 李明杰）

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