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详细解析:泰康半岛体育养老社区到底赚不赚钱?


  半岛体育近期,中健联康养研究院发表文章“泰康养老社区为什么能成功?”,有人评论说,泰康养老社区根本都不赚钱,算不上成功。对泰康这个养老行业的案例,每个人都有自己的看法,就如苏轼在题西林壁中的诗:“横看成岭侧成峰,远近高低各不同。”我们所站的角度,决定了我们看到的结果。所以,说泰康赚钱或者不赚钱,都不是问题,只不过看问题的角度不同罢了。

  如果以房地产开发企业的角度,泰康养老社区,简直亏得不要不要的,因为房地产开发企业的模式很简单,就是盖房子,卖房子,几乎没有运营,如果房子卖不掉,就是失败。而且,房地产企业,资金成本高,所以持有物业,不在房地产企业考虑范围之内,所以,以房地产企业的思维方式,永远也算不清楚养老产业的账,无论从怎么算,对于房地产企业来说,都不赚钱,特别是对于非住宅用地,不能卖房子的项目,更加算不过 账来。这也是房地产企业,拥有资金和资源优势,却很难在养老产业有所成就的根本原因。

  如果简单地从投入产出的角度,泰康养老社区,同样不赚钱,比如泰康之家燕园,建筑面积9万平米,总投资14亿,如果按10%的投资收益率,每年的净利润低于1.4亿,就算是亏损了,因为收益率低于10%,但9万平米的养老社区,要想赚到投资额10%的收益,几乎是不可能的,所以从这个角度来看,泰康养老社区,仍然是亏损的。从投资的角度算不过来,就更不要谈运营了,目前,养老社区要靠运营收入收回投资,这个时间起码十年起步。从这个角度来看,养老社区,并不是一个好的投资领域。

  所以,有人说泰康养老社区不赚钱,也是可以理解的,但是,我们来看看泰康养老社区的发展,目前,泰康已完成在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州、青岛、福州、温州、天津、济南半岛体育、呼和浩特、昆明等26个核心城市连锁医养社区和康复医院的布局。规划总地上建筑面积约367万平方米,可容纳约6.6万名老人,规划超4.3万个养老单元以及约2500张医疗床位。其中,北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园、武汉楚园、杭州大清谷七地社区及配建康复医院已正式投入运营。仅从2011年12月16日拿下位于北京昌平的燕园地块至2020年的10年时间里,泰康落地19个城,总拿地面积约200万㎡,规划总建设面积逾300万㎡,拿地成本超过80亿。

  如此大规模的投入,如果不赚钱的,泰康这也不象是在做公益,所以,我们需要从一个金融企业的角度,来分析泰康养老社区到底赚不赚钱。对于养老社区来说,万事开头难,所以,对泰康来说,第一个项目是最难的,目前,经过十多年的努力,泰康已经建立了较为完整的保险+养老的生态体系,进入了一个高速发展的时期,从泰康这几年落地项目的速度来看就知道了,哪怕是疫情这两年,泰康仍然落地了好几个养老社区项目。

  接下来,我们以泰康之家燕园一期为例,来详细解析一下,泰康养老社区到底赚不赚钱:

  泰康之家燕园的基本信息:总建筑面积:90512平米,总投资14亿,二期建筑面积31万平米半岛体育,两期总面积40万平米,总投资54亿,建设成本:13500元/平米,燕园一期,虽然建设早,但建设成本是最高的,第一项目,要交学费,这点大家都能理解,我们也可以理解成,前期,泰康用了一个9万平米,投资14亿的养老社区来做试点,因为据了解,当初决定战略投资养老产业时,泰康管理层多数人是反对的,在董事长陈东升的坚持下,才投资的养老产业,目前的发展,已经充分证明,当初的决策是正确的,而且赶上了我国的“退休潮”,进入高速发展时期。

  一期的土地成本为35105.65元,通过拍卖获得,土地性质为:F1住宅混合公建用地、R53托幼用地,其中住宅70年、商业40年、综合50年。从土地性质来看,泰康燕园一期是可以作为房地产开发,入市销售的。土地成本:3878.56元/平米。

  项目开发建设成本:9362.69元/平米,这个建设成本远高于传统的住宅项目,这里包括了康复医院的医疗设备及系统等的投入。

  大家记住这个数字:泰康之家燕园一期的全部投入为:16038.44元/平米。

  泰康之家燕园一期,于2015年6月26日投入使用,也就是说,至这个时间点,泰康之家燕园的投入为16038.44元/平米,至2022年6月,泰康持有燕园一期,刚好7年,参照保险公司的资金成本,每年5%的收益率,那么泰康之家燕园七年的持有成本是:22567.7元/平米,哪怕是按10%的收益率,作为持有成本,那么,泰康之家燕园一期,从建好到持有的成本是:31254.38元/平米。目前,泰康之家燕园的市场价约为:43000元-50000元/平米。如果参照目前的市场价,泰康之家燕园仅物业投入这块年净增值收益率约为15%。

  从物业投资的部分来看,对于保险公司来说,持有现金,是要贬值的,所以钱尽量要投出去,而相对保险公司的资金成本,5%的年收益率,就可以保本,也就是说,保险公司持有的养老社区,只要每年有5%的升值空间,就不亏了,这是安全的投资。这一点,是房地产企业很难做到的。

  在泰康持有物业本身就有收益的情况下,因为泰康养老社区,泰康还卖出了巨量的保险产品,已经回收了大部分的投资,然后这部分的收益情况,大家再算算,就很明确了。

  接下再简单研究一下运营部分半岛体育,泰康之家燕园,如果不计算物业投入的成本,因为那部分已经单独计算过了,日常运营,泰康之家燕园的收入高于北京大多数养老机构,据行业普遍认为的传统养老机构入住率达到60-70%即可实现运营平衡,高于这个比例,即有盈利,而对于泰康之家燕园一期,在不计算物业成本的前提下,这个比例应该不会高于50%,而目前泰康之家燕园的入住率已经超过了90%,那么,从运营的角度,您认为泰康之家养老社区赚不赚钱呢?

  以上我们较为全面的解析了泰康之家燕园一期的投入产出情况,作为行业案例研究,仅供大家参考,关于养老社区的投资,不同的企业,有不同的算账方式,所以会得出不同的结论。我们只有跳出固有的思维方式,从一个更加客观的角度来分析,或许将得到一个更加客观的结论。

  中健联康养研究院长期关注研究国内外康养案例,我们希望,所有的养老项目都应该是赚钱的,因为只有赚钱的养老项目,才能够持续发展,才能够持续为人民美好、幸福的老年生活服务,这样养老产业才能形成良性循环,特别是对于我国日益加深的人口老龄化程度,对于已经到来的新的“退休潮”,我们需要高品质的养老服务,当然,任何一个行业,合理的利润,可以促进期发展壮大,暴利是不可持续的,正常经营的养老项目也不太可能出现暴利项目。

  目前,泰康已经初步建立了保险+养老的生态系统,已经赢得了发展先机,在这轮持续的“退休潮”中,成为最强的弄潮儿。

  来源:中健联康养研究院,数据来源: 北京理工大学管理与经济学院张晓育工程硕士学位论文“ 泰康之家-燕园(北京)养老社区项目成本管理研究”。返回搜狐,查看更多