半岛体育我国人口老龄化对养老地产提出的需求，可分为下面几点考虑： 1.适老型住宅、老年公寓需求量大 过去建设的一些住宅在格局、设备设施上往往存在不适合老人的问题，无法满足日 益增长的居家养老、社区养老需求，适老型住宅、老年公寓、二代居等新的居住形 式受到老人的欢迎，市场需求量大。 2. 养老设施床位缺口大，品质亟待提高 当前，我国养老设施床位数量水平为每百名老人2.1张床位，远低于发达国家5-10% 的平均水平，甚至低于许多发展中国家3-5%的水平，许多高龄、半失能及失能老人 护理需求得不到满足，发展增量仍是当前紧迫的任务。 同时，随着时代发展，新建的养老设施将面对更高的品质需求，已建的养老设施建 筑和服务品质也面临全面的升级改造需求。

　　3. 老龄化超前工业化、城市化发展 我国目前尚属发展中国家，人均生产总值世界排名还很靠后，多数老年人及其家庭 “未富先老”。“未富先老”这个词，可能大家都常常听说，这其实是很严重的事情，如 果经济还没有达到一定的富有状态，家里的老人却都老了半岛体育，这对整个家庭、对老人 自身来说都是非常困难的一件事情。 4.高龄老人多，长期照料问题大 从这张表可以看到， 2007-2050年，80 岁以上高龄老人占老年人口比例将从 9.7%增加到25.3% 。 高龄化以后，照料问题是非常突出的， 因为很多老人可能会卧床，需要家人、 护理人员照料，这样对整个劳动力的需 求量很大，可能家里一个老人病了，很 多家庭成员都会非常忙，需要去照料老 人。

　　那么到了2050年，我国人口的老龄化将会达到高峰点，老年人比重将占总人口的 33.6%，高龄人口比重将迅速上升；之后老年人口将长期保持在30%左右比例，即每 三个人中就有一位老人。我们可以想象一下，每三个人里就有一位老人，在街上走 的时候，你会有一种什么样的感觉，并且这种现象将长期保持着，并不是过了一个 阶段年轻人就会多起来。

　　周燕珉女士是清华大学建筑学院教授、住宅与社区研究 所副所长、国家一级注册建筑师。现兼任中国房地产业 协会老年住区委员会副主任及专家委员会主任，民政部 全国养老服务体系建设专家委员会委员，中国福利协会 理事等。主要的设计研究方向为：老年居住建筑设计研 究、老年设施类设计研究以及住宅精细化设计研究等。 著有《老年住宅》、《老人·家》、《住宅精细化设计》 等经典作品。近年来参与完成多项国家住宅及老年建筑 法规和标准的制定，主持设计、研究、咨询住宅类及养 老地产项目数十余项，是国内最具影响力的老年建筑设 计专家。

　　大家好，我是清华大学建筑学院的周燕珉，今天是由我来给大家讲一次课，非常高 兴。今天的24节气地产讲堂中，我们将分三部分内容对我国养老地产发展现状及10 种常见开发模式进行阐释。 第一部分从我国养老地产的时代背景、目前政策、市场需求等三方面进行分析。 第二部分将我国目前的养老地产项目多样的开发模式归纳总结为10种，并配合典型 案例进行说明。 最后一部分分析当前养老地产存在的问题并对未来发展的五大趋势进行展望。 首先非常感谢于总给我这样的一个机会，我一直关注着这个群，这个群的人数很多， 达到了接近400人，所以我也很高兴今天有这个机会，来跟大家讨论关于养老地产这 方面的一个内容，我知道大家都是地产领域的精英，在各方面有很多的经验，我很 高兴能参加这样一个群，跟大家共同探讨一些有关地产领域的知识，得到很多信息。 大家也能够在这个群中收获很多，这是一件非常好的事情，所以我也愿意积极参与。

　　第二板块：国家及地方最新养老支持性政策分析 下面我开始讲第一部分中的第二点，国家及地方最新养老支持性政策分析梳理，这 里有一张表，表现了国内养老支持性政策的发展时间轴(1996源自文库2013)。

　　从这张表中我们可以看到，按时间来说，从1996年的《中华人民共和国老年人权益 保障法》开始出台，到2000年的一些补助优惠政策，到后来的向服务业发展，走向 社会养老，再走向扩大融资渠道、标准化、规范管理，这些方面我国出台了很多相 关的政策。 从这张表中我们也可以看到从2011年起，政府出台的政策密度就加大了，特别是鼓 励社会养老产业，比如说2012年《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实 施意见》，还有《养老设施建筑设计规范》。规范方面，最近一两年有很多都在进 行修编，我们也作为专家或者是主编参编单位参与其中，可以看出国家对老年方面 非常重视，建设部住建部对这一部分也是非常重视的。 再看2013年，最近刚刚出台的政策有《养老机构设立许可办法》，《养老机构管理 办法》，当然也包含最新版的《中华人民共和国老年人权益保障法》修编，已经正 式出台了。

　　今天我要讲的这个题目是我国养老地产发展现状及10种常见开发模式，这么讲课对 我来说也是第一次，这种方式跟我在课堂上讲课确实不太一样，课堂上能够指着图 慢慢说，在这里必须多数用语音来说，恐怕有的地方讲得不太清楚，也请大家原谅。 今天的讲解提纲我们分成了三部分 一、我国养老地产的时代背景与政策环境 1. 老龄化趋势与地产发展的关系 2. 国家及地方最新养老支持性政策分析 3. 老年消费市场与养老居住需求深入剖析 4. 当前养老地产发展形势

　　一、我国养老地产的时代背景与政策环境 下面我们从第一部分开始，第一部分中将对我国养老地产的时代背景与目前政策、 市场需求等进行分析。具体包括三板块内容： 1. 我国的老龄化趋势及其与地产发展的关系 2. 国家及地方最新养老支持性政策分析 3. 老年消费市场与养老居住需求的深入剖析 第一板块：我国的老龄化趋势及其与地产发展的关系。 我国的老龄化的现状我们从这开始说，我知道可能咱们这个圈里的人大多数是搞地 产开发的，但不都是搞老年地产的，所以我也稍微讲一点关于老人的基本知识，即 老年地产和我国老龄化的基本状况。

　　2013年8月16日，总理在国务院常务会议上指出：要在政府“保基本、兜底线” 的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主 角” 。 这次常务会上发表的讲话，引起了市场的强烈轰动，各个媒体都在对这件事进行评 论，这确实是一股东风，对我们养老地产是一个特别好的消息。这项措施具体分为 以下五个方面，今天由于时间的关系无法全部展开，它们分别为： 1.加强养老服务能力建设 2.分层分类提供养老服务 3.创新养老服务模式 4.切实加强农村养老服务 5.推动医养融合发展 以上是总理在国务院常务会议上提出的五个措施，里面还有很多细节的东西， 今天暂时无法展开来说。

　　模式1：专门建设养老社区 模式2：新建居住区中开发养老组团 模式3：普通社区中配建各类老年居住产品 模式4：成熟社区周边插建老年设施 模式5：与旅游产业结合 模式6：与医疗设施结合 模式7：与商业设施结合 模式8：建立连锁型品牌养老机构 模式9：中外合资开发建设养老机构 模式10：国内地产投资国外养老市场 养老地产未来五个发展趋势 社区养老机构将大量发展； 养老设施的定位将根据地理位置进行进一步分化； 养老机构建设时需要考虑未来适应性需求； 客户对养老设施品质和标准要求将提高； 未来高端养老项目之间的竞争将更加激烈。

　　首行是说什么是老年人?什么是老龄化社会? 世界卫生组织定义：60岁以上的人群为老年人；一个国家60岁以上的人口超过10% 时，即步入老龄化社会。 欧美地区国家一般将65岁以上人群定义为老人，亚太地区包括我国则采用世界卫生 组织的标准。 为什么在这要强调一下这个问题呢，主要是平常我们说老人的时候以60岁为标准， 而欧美以65岁为老人的标准，一些研究中提及一些观点的时候，如果没有说明清楚 年龄标准，在比较的时候可能会有问题，所以要强调我国是以60岁为标准，而欧美 是将65岁以上定义为老人。

　　第011讲：2013年大雪 主题：我国养老地产发展现状及10种常见开发模式 主讲人：周燕珉 清华大学建筑学院教授 时间：2013年12月22日（周日，冬至日）晚20:00

　　冬至是中国农历中一个非常重要的节气，也是中华民族的一个传统节日，冬至俗称“冬节”、“长至节”、“亚岁” 等。这一天是北半球全年中白天最短、夜晚最长的一天。冬至冷在“三九”，“三九”是冬至后的第三个九天，大 约在1月12日到1月20日之间，这九天是一年中最冷的时节。

　　5.“空巢家庭”增多 当前城市家庭中，超过半数的老人是空巢家庭；65岁以上空巢老人逾5100万，约占 老年人口的25%。 我们周边可能也有很多家庭都是这样的，像学校的老师们、老教 授们，他们的子女许多都出国了，所里家里经常没有人照顾、没有女子在身边。我 们的学院里也经常是有老师生病了会给院里打电话，希望院里去帮助。空巢家庭的 增多为整个社会增加了负担，空巢老人也面临着一定的困难。

　　这一点我挺有感触的，到了21世纪下半叶，我们国家老年人口很多了，印度的老年 人口也很多，可以看到亚洲一带整个老龄化后，对经济的影响也将是非常大的。 2. 老年人口增长速度快 从老龄化社会跨入老龄社会，发达国家用了近百年的过程，我国用26年就赶超了。 我们下面会有一张表，可以看到中国这个发展速度特别的快，很快就达到了老龄化 的社会，和世界比中国的速度还是相当快的，当然日本也是非常快的。

　　这里我也摘录了一些跟建设相关的，2013年9月12日，《国务院关于加快发展养老 服务业的若干意见》发布，有几条相关说法： 第1条：对新建城区和新建居住（小）区要按人均用地不少于0.1平方米的标准配套 建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用； 这里边明确了数字，人均用地不少于0.1平方米，具体配套什么样的内容还没有细化， 但是要求是与住宅同步规划、同步建设的，新建的小区中都要求有这样的配套。我 最近也听说，上海万科新建的社区政府要求配套20%的跟老人有关的住宅或者是设 施，所以这些数据，往往是各地不同，有的地区要求比例较高。 第2条：老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老 服务设施。刚才说的是新建的社区，这一点说的是老城区要改建，要通过一些方法 限期达标。老社区里建老年设施配套，还是有一定的困难的，主要缺乏足够的场所 和空间。 我们曾经也做过一些在老社区里加建老年设施的项目，06年的时候我们在西城区的 汽南社区，把一个小的招待所改造成了老年设施，大概30多床，确实是非常受欢迎 的，后来一直爆满，需要排队才能入住。这是因为在老社区中，老龄化程度非常高， 大家非常需要这样的设施就地养老，但是有时候却因为场地的限制很难做到。

　　我们国家的老龄化具有很多的特点 政府报告中也常常提及我国老龄化特点，这里我挑了五个我觉得对我们的影响比较 大，或者与我们地产关系很大的特点： 1. 人口基数大 21世纪上半叶，我国将是世界上老年人口最多的国家。21世纪下半叶，我国仍然是 仅次于印度的第二老年人口大国。

　　二、我国养老地产的10种常见开发模式总结与案例分析 模式1：专门建设养老社区 模式2：新建居住区中开发养老组团 模式3：普通社区中配建各类老年居住产品 模式4：成熟社区周边插建老年设施 模式5：与旅游产业结合 模式6：与医疗设施结合 模式7：与商业设施结合 模式8：建立连锁型品牌养老机构 模式9：中外合资开发建设养老机构 模式10：国内地产投资国外养老市场 三、当前养老地产存在的问题及发展趋势 1. 养老地产目前存在的三大问题 2. 养老地产未来五个发展趋势

　　我国的老龄化现状严峻 我国的老龄化社会的现状是怎样的呢？截至2012年底，我国60岁以上人口数量达到 1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%；65岁以上人口数量达到1.27亿，占 总人口的9.4%； 2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。这 个比例其实是非常高的，只是我们平常不觉得，觉得只是一些数字而已。但我曾经 跟日本的朋友说，前些年我还说我们国家的老龄人口就跟你们国家的总人口一样多， 但是现在我可能要说我们国家的老人是你们国家总人口的一倍。

　　冬至习俗 中国北方大部分地区在这一天要吃饺子。谚云：“十月一，冬至到，家家户户吃 水饺。”这种习俗，是因纪念“医圣”张仲景冬至舍药留下的。南方则有吃汤圆吃南 瓜的习俗。很多地区在冬至这一天有祭天祭祖的习俗，现在仍有一些地方如江浙、 闽南一带在冬至这天过节庆贺。